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“六萬人搖號”再引焦點 綠城身陷減配“羅生門”

來源:中國經營網    編審:    發布時間:2020-06-12 13:33:14

“六萬人搖號”的遠洋西溪公館,讓杭州市再次成為全國樓市的焦點。然而“全民搶房”的背后,杭州樓市卻陷入了冰火兩重天的境遇。

綠城房地產集團有限公司(以下簡稱“綠城中國”,03900.HK)的遭遇便是其中的一個縮影。4月,千萬級“豪宅”產品曉風印月剛以12%的中簽率收官。不到1個月,該項目業主代表便列出圍墻不如回遷房、入戶大堂縮水、裝修清單存在水分等“三大問題八個小點”期望維權。

另一方面,2020年,綠城中國計劃在杭州市推出桂語聽瀾、春來曉園、春月錦廬、春風金沙四大新品。近日,《中國經營報》記者走訪位于杭州主城區的春來曉園和春月錦廬,盡管均預計6月首開,但由于定位改善價格較高,前來看房的顧客并不多,此前的“曉風印月們”被搶購的場景或難以重現。

近年來的年報數據并不好看,一貫主打高端的綠城中國也開始涉足剛需產品。優先品質還是利潤,兩者如何兼顧?這似乎是擺在綠城中國面前的一道“必答題”。

千萬“豪宅”不如回遷房?

“在我們的記憶中,似乎杭州還沒有一個4.8萬元/平方米的樓盤,圍墻竟然是用真石漆的。這樣一個定位的樓盤,卻采取連回遷房、安置房都不愿意采用的圍墻用料。”日前,在一篇名為《千萬豪宅圍墻不如回遷房?品質綠城打臉高端改善大宅》的文章中,杭州市綠城曉風印月業主們如此描述。

記者了解到,位于濱江區的綠城曉風印月拿地時間可追溯至2018年7月,當時樓面價為33625元/平方米。去年10月,該項目首開市均價為48100元/平方米,與周邊二手房存在大約2萬元/平方米的價格倒掛。

正因如此,曉風印月4次開盤中簽率均在10%上下徘徊,也成為杭州千萬“豪宅”被搶購的代表。

進入2020年,綠城中國卻因該項目陷入維權風波。面對業主代表們的質疑,綠城曉風印月發布致業主書表示,圍墻方案自拿地后即已確定,材質形式等未做更改。項目依據政府審批要求營造,按政府要求進行裝修價格等相關備案。

“關于圍墻,前期有網絡流傳漆面破損的圖片,并非綠城項目,一定程度誤導了外界;曉風印月園區設南北兩個入園大堂,均屬于物業管理用房性質,現有設計圖紙顯示南側入園大堂東西側寬度最寬處可達20米,北側入園大堂東西側寬度最寬處可達21米,方案沒有更改過,項目目前還是前期營造階段,在實際施工過程中,尺寸可能會存在一些誤差,以最終交付為準。”綠城中國方面在回復記者的函件中如是說道。

記者了解到,曉風印月項目邀請業主到工地內部參觀實體樣板間,項目工地預計將開放15天,希望此舉能夠打消業主們的疑慮。

“對于業主而言,購買1000萬元的豪宅希望能體現自身身份;但對于開發商來說,地價超過3萬元/平方米,因為政府限價嚴格售價約為4.8萬元/平方米,兩者差價僅1萬多元/平方米,盈利空間也并不大。”綠城中國相關負責人坦陳道。

該負責人的說法也可從數據中窺見一二。年報披露數據顯示,2018年,綠城中國的股東應占利潤下降超五成;2019年,該指標增速達147.3%升至24.80億元。但另一方面,公司毛利率在2019年雖有所反彈,整體利潤水平卻依舊不高,凈利潤率約為6.39%,不及行業平均水平。

上述負責人進一步表示,為了提振利潤率,公司目前正在大力發展養老地產、文旅項目、代建服務等輕資產業務。

杭州改善項目遇冷

據記者不完全統計,2020年5月,杭州共發出120余張預售證,共誕生9個中簽率低于5%的熱門項目,是今年以來的新高。與此同時,共有50次開盤流搖,12次中簽率過半。

6月初,記者走訪發現,整體而言,杭州樓市剛需盤銷售較好,改善型需求則在分化。據了解,今年綠城中國將在杭州市主推4個項目,位于主城區的春來曉園和春月錦廬頗為相似,均為去年4月拿地,預計今年6月入市,2022年下半年交付。其中,春月錦廬首開戶型為110~139平方米的高層,春來曉園則將打造98~139平方米的小高層以及140和160平方米的洋房。

春月錦廬置業顧問張麗(化名)告訴記者,相較之下,春月錦廬定位更為高端,而春來曉園體量更大,但都屬于改善型產品。“最近的杭州樓市沒有外界想象的那么火,改善產品賣得好的10個人搶一套,一般而言4~5個人挑一套,主要還是要看樓盤所在位置、開發商、推盤量等具體因素。”

張麗表示,由于政府限價,杭州不少新房項目與周邊二手房存在價格倒掛,因此出現一些“萬人搖”的個例。記者了解到,春來曉園預計均價4.3萬元/平方米左右,而春月錦廬均價超過4.6萬元/平方米,周邊二手房價格則普遍為3萬~4萬元/平方米。

與周邊二手房價存在倒掛,似乎也已成為樓盤能否熱銷的重要條件之一。記者在兩個項目分別參觀40余分鐘,春月錦廬無一人到訪,春來曉園也只有四五組,碩大的售樓處顯得格外空蕩。工期方面,春來曉園進度相對較快,大部分層高已過半,少數已經超過10層;而春月錦廬施工進展最快的也不過四五層。

對此,上述綠城中國相關負責人解釋稱,由于項目定位于改善,一方面顧客總量不比剛需項目,另一方面大多數改善客選擇在周末看房。“一個項目每天的接待量至少有四五十組,蓄客情況還是比較理想的。”

冷熱分化下,杭州新房庫存量也在不斷攀升。據浙報傳媒地產研究員統計數據顯示,截至5月下旬,杭州市商品房新房庫存已超過11萬套,與去年同期相比增長了2.8萬套。

“最近這幾個月杭州供應量在不斷加大,市面上項目的可選性也變多了。”在中指研究院浙江分院副院長高院生看來,部分項目遇冷主要在于其價格和所在板塊的價值不對等,以及推出的戶型產品無法匹配項目潛在客戶的需求。“預計今年下半年杭州樓市將會面臨較大的去化壓力,主要還是源于供需錯配。”

上述負責人告訴記者,考慮到成本因素,綠城中國目前大部分項目都是標準化、統一化的經典系列,形成了包含8大產品系列、22個產品品類、22種建筑風格的產品譜系,既有改善產品,也逐漸涉足剛需,“只有大約兩成的項目可以不計成本地追求創新,進行一些新的嘗試”。

“從現在一二線城市的發展情況來看,綠城中國涉足剛需項目也是合理的。”地產評論員嚴躍進認為,以綠城中國大本營杭州市為例,目前人口導入規模不斷增加,帶來許多對剛需產品的需求。“綠城中國也需要更多多元化、差異化的項目來保障利潤,滿足這種人口增長帶來的剛性需求是明智之舉,但也要注意保護過往積累的品質和口碑。”(記者 郭陽琛 童海華)

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